Долевое участие в жилищном строительстве - отношения сторон, основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве (Закон «О долевом участии в жилищном строительстве»).

В строительстве объектов жилого фонда и производственного назначения заказчиками выступают организации, учреждения и физические лица. Нередко, ввиду ограниченности финансовых ресурсов, заказчик привлекает в долевое участие на строительство объекта юридические и физические лица. Долевое строительство в Казахстане - довольно распространенная практика, что неудивительно с учетом растущего рынка недвижимости и, как причины, потребности в ней граждан. Долевое строительство жилья обладает рядом преимуществ, главным из которых является более низкая цена по сравнению со вторичным жильем.

Договор о долевом участии в жилищном строительстве - договор, заключаемый между уполномоченной компанией и дольщиком, регулирующий правоотношения сторон, связанные с долевым участием в жилищном строительстве, при которых одна сторона обязуется обеспечить строительство жилого дома (жилого здания) и передать по завершении строительства второй стороне долю в жилом доме (жилом здании), а вторая - произвести оплату и принять долю в жилом доме (жилом здании).

Участники долевого участия в жилищном строительстве - застройщик, уполномоченная компания, подрядчик (генеральный подрядчик), банк второго уровня, инжиниринговая компания, Фонд гарантирования и дольщик.

Дольщик - физическое лицо (за исключением временно пребывающих иностранцев) или юридическое лицо, заключившее договор о долевом участии в жилищном строительстве с целью получения доли в жилом доме (жилом здании).

Фонд гарантирования жилищного строительства (далее - Фонд гарантирования) - некоммерческая организация в организационно-правовой форме акционерного общества с прямым или косвенным участием государства в уставном капитале, гарантирующая при наступлении гарантийного случая завершение строительства и передачу доли в жилом доме (жилом здании) дольщикам.

Согласно ст. 12 Закона договор о долевом участии в жилищном строительстве, вносимые изменения и (или) дополнения в него, а также договор об уступке права требования по нему подлежат учету в местном исполнительном органе по месту нахождения жилого дома (жилого здания) по представлению уполномоченной компании. Учет договоров о долевом участии в жилищном строительстве осуществляется в соответствии с правилами ведения учета договоров о долевом участии в жилищном строительстве, а также договоров о переуступке прав требований по ним, утвержденными уполномоченным органом.

В соответствии со ст.7 Закона долевое участие в жилищном строительстве организуется одним из следующих способов:

1) получение гарантии Фонда гарантирования;

2) участие в проекте банка второго уровня;

3) привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома (жилого здания).

Первый способ - это получение гарантии Фонда гарантирования.

Для снижения рисков и защиты прав дольщиков при холдинге «Байтерек» создается Фонд гарантирования. Основным видом деятельности Фонда является предоставление гарантий на завершение строительства жилого дома. Иными словами, Фонд гарантирует, что граждане, которые участвуют в долевом строительстве, получат свое жилье.

Фонд гарантирования жилищного строительства наделяется полномочиями предъявлять квалификационные требования к участникам долевого строительства по финансовой устойчивости и наличию опыта. При соответствии предъявляемым требованиям, застройщик должен создать уполномоченную компанию, которая будет осуществлять деятельность только по одному проекту. При этом уполномоченная компания должна иметь:

    - земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;

  - проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;

   - деньги, планируемые для расходования и (или) незавершенное строительство, подтвержденное актами выполненных работ, в объеме не менее 10% от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве собственности, или в объеме не менее 15% от проектной стоимости в случае, если земельный участок принадлежит на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством;

   - деньги на оплату комиссии за рассмотрение документов, гарантийного взноса по договору о предоставлении гарантии;

   - договор подряда строительства жилого дома (жилого здания).

Если застройщик и уполномоченная компания соответствуют предъявленным требованиям, Фонд гарантирования осуществляет проверку и заключает договор о предоставлении гарантии.

После заключения договора о предоставлении гарантии с Фондом гарантирования, получение разрешения на привлечение денег дольщиков не требуется.

Следует отметить, что имеется особенность при осуществлении жилищного строительства посредством получения гарантии Фонда. Застройщик обязан представлять Фонду гарантирования годовую финансовую отчетность, подтвержденную аудиторским заключением, а уполномоченная компания обязана представлять ежеквартальную финансовую отчетность в течение действия договора о предоставлении гарантии (п.7 ст.8 Нового Закона).

Второй способ - это участие в проекте банка второго уровня.

Для осуществления деятельности вышеуказанным способом, к застройщику предъявляются требования по наличию опыта реализованных объектов строительства жилых домов, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, не менее 3 (трех) лет, общей площадью не менее 18 000 квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее 9 000 квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах.

Застройщик так же, как и в вышеописанных способах, создает уполномоченную компанию, но тут требования к ней значительно меньше. Уполномоченная компания обязана иметь:

   - земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;

  - проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы (п.3 ст.9 нового Закона). При соответствии застройщика и уполномоченной компании установленным требованиям, застройщик и (или) уполномоченная компания обращаются в банк второго уровня для получения решения банка второго уровня о готовности финансирования строительства жилого дома (жилого здания) на сумму, достаточную для завершения строительства.

В случае готовности финансирования жилого дома (жилого здания) банк второго уровня заключает договор с инжиниринговой компанией.

Затем застройщик и уполномоченная компания обращаются в акимат для получения разрешения на привлечение денег дольщиков.

Третий способ - это привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома. 

При этом каркас понимается как несущая система, воспринимающая нагрузки и воздействия, обеспечивающая прочность, жесткость и устойчивость жилого дома, имеющая несущие конструкции, конструкции перекрытий и покрытия.

Для того, чтобы осуществлять жилищное строительство вышеуказанным способом, застройщик обязан в течение последних пяти лет, в том числе в качестве заказчика, подрядчика (генерального подрядчика) в совокупности, построить и ввести в эксплуатацию на территории Казахстана жилые дома (жилые здания) общей площадью не менее 60 000 квадратных метров при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее 30 000 квадратных метров при строительстве в иных административно-территориальных единицах. При этом учитывается суммарный опыт дочерних организаций застройщика (п. 1 ст. 10 нового Закона).

Если застройщик соответствует предъявленным требованиям, он создает уполномоченную компанию, которая должна иметь:

   - земельный участок, принадлежащий на праве временного возмездного землепользования (аренды), предоставленном государством, или на праве собственности;

 - проектно-сметную документацию проекта строительства жилого дома (жилого здания) с положительным заключением комплексной вневедомственной экспертизы;

   - наличие завершенного строительства каркаса жилого дома (жилого здания), подтвержденного отчетом инжиниринговой компании;

   - договор с инжиниринговой компанией.

В случае соответствия застройщика и уполномоченной компании установленным требованиям, застройщик и уполномоченная компания обращаются в акимат для получения разрешения на привлечение денег дольщиков. И только после получения разрешения, уполномоченная компания имеет право привлекать деньги дольщиков для строительства жилого дома.

Согласно ст. 18 Закона привлечение денег дольщиков осуществляется уполномоченной компанией на основании разрешения местного исполнительного органа области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения на привлечение денег дольщиков.

Выдача разрешения на привлечение денег дольщиков осуществляется в соответствии с Законом Республики Казахстан «О разрешениях и уведомлениях».

Для получения разрешения на привлечение денег дольщиков застройщик и уполномоченная компания направляют заявление в местный исполнительный орган с приложением копий документов, подтверждающих соответствие требованиям, указанным в пунктах 1 и 3 статьи 9 и пунктах 1 и 3 статьи 10 настоящего Закона.

Местный исполнительный орган в течение десяти рабочих дней с момента получения от застройщика и уполномоченной компании документов, указанных в пункте 3 настоящей статьи, обязан выдать разрешение на привлечение денег дольщиков либо направить письменный мотивированный отказ.

Основанием для отказа в выдаче местным исполнительным органом разрешения на привлечение денег дольщиков является несоответствие застройщика и (или) уполномоченной компании одному или нескольким требованиям, установленным пунктами 1 и 3 статьи 9 и пунктами 1 и 3 статьи 10 настоящего Закона.

Застройщик и уполномоченная компания вправе обжаловать мотивированный отказ в выдаче разрешения на привлечение денег дольщиков в судебном порядке.

Застройщик и уполномоченная компания вправе повторно подать заявление на выдачу разрешения на привлечение денег дольщиков после устранения замечаний, указанных в мотивированном отказе.

Разрешение на привлечение денег дольщиков выдается местным исполнительным органом на весь период строительства жилого дома (жилого здания) до ввода его в эксплуатацию.

Приостановление действия и лишение разрешения на привлечение денег дольщиков осуществляются в соответствии с Законом Республики Казахстан «О разрешениях и уведомлениях».

Взаимоотношения между заказчиком и лицами, привлеченными в долевое участие могут носить следующий характер.

1.    Заказчик - юридическое лицо, в долевое участие в строительство объекта привлечены юридические лица. В бухгалтерском учете для обеих сторон это отразится:

у заказчика

у «дольщика»

1.  Участники договора предусмотрели полную реализацию построенного здания. В этом случае доход от совместной деятельности распределяется на возмещение инвестиций и признание чистого дохода:

у заказчика

у «дольщика»

2.  Заказчик - юридическое лицо, в долевое участие в строительство объекта привлечены физические лица. В бухгалтерском учете заказчика это отразится следующим образом:

3.  Заказчик - юридическое лицо, в долевое участие в строительство объекта привлечены юридические лица. При этом «дольщики» вносят свою долю не денежными средствами, а участием в строительстве(например, выполненные работы).В бухгалтерском учете для обеих сторон это отразится в следующем порядке:

у заказчика

у «дольщика»

4. Заказчик - юридическое лицо, в долевое участие в строительство объекта привлечено также юридическое лицо, которое привлекает кредиты банка. В бухгалтерском учете дольщика это отразится в следующем порядке: