Учёт

Новый Закон «Об оценочной деятельности»: проблемы, противоречия системы стандартов и контроля качества оценочных услуг

2376

Калинин А.Н. - заместитель Председателя экспертного совета по ОД ЕАЭС, Почетный оценщик РК, кандидат экономических наук

Калинин А.А. – генеральный директор компании «Учет-Оценка.KZ», дипломированный оценщик

Акан Арыстан – вице-президент Палаты аудиторов РК

   

Как известно, любая профессиональная деятельность имеет ряд обязательных признаков, среди которых:

- социальная база (численность участников);

- нормативное и методическое обеспечение;

- система подготовки, повышения квалификации и аттестации;

- контроль качества.

1. С принятием нового Закона Об оценочной деятельности (далее - ЗОД) казахстанские оценщики получили ряд проблем по практическому использованию стандартов оценки (нормативные и правовые акты), а также по экспертизе отчетов об оценке (контроль качества).

Сложившаяся система оценочных стандартов имеет следующие уровни:

- Международные стандарты оценки (МСО), разрабатываемые международным советом стандартов оценки (г.Лондон, Великобритания)

- региональные стандарты оценки (европейские, американские и другие – RICS, ASA, TEGOVA)

- национальные стандарты оценки (НСО)

- стандарты палаты оценщиков (стандарты СРО)

Неоднократно отмечалось, что новый ЗОД разработан на основе требований и положений Закона РК «О саморегулировании» (ЗСР).

В статье 1 пункт 5 ЗСР отмечено, что «Стандарт СРО – документ, устанавливающий требования для многократного использования членами (участниками) саморегулируемой организации единых и обязательных принципов, характеристик к их товарам (работам, услугам) и виду деятельности».

При этом статья 20 пункт 3 ЗСР гласит: «Правила и стандарты саморегулируемой организации должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РК в области технического регулирования, правилам деловой этики, устранять или уменьшать конфликт интересов в саморегулировании».

В свою очередь, в статье 1 пункт 7 оценочного закона (ЗОД) имеется определение «Стандарт оценки – нормативный правовой акт, разрабатываемый и утверждаемый уполномоченным органом в области оценочной деятельности, в котором устанавливаются единые для субъектов оценочной деятельности требования к определению рыночной или иной стоимости объекта оценки».

Обратимся к статье 13 пункт 4 ЗОД и узнаем, что «…Палата оценщиков вправе разрабатывать и утверждать по согласованию с уполномоченным органом в области оценочной деятельности и уполномоченным органом в области саморегулирования стандарты и правила палаты оценщиков, обязательные для выполнения всеми ее членами».

При этом в следующем пункте 5 статьи 13 ЗОД отмечено: «стандарты оценки не относятся к нормативным документам по стандартизации, принятие которых осуществляется в соответствии с законодательством РК в области технического регулирования».

Таким образом, положения ЗСР и ЗОД в части стандартов СРО и стандартов палаты оценщиков имеют выраженные противоречия и недоработки. Первые относятся к области технического регулирования. Вторые – регулируются уполномоченным органом в области оценочной деятельности.

В системе стандартов нового ЗОД имеются и другие недоработки. Так, «стандарты оценки разрабатываются на основе международных стандартов оценки и должны соответствовать законодательству РК об оценочной деятельности» (см. статью 13 пункт 3 ЗОД).

Ниже, в статье 14, пункт 1.1. ЗОД отмечено: «Оценщик имеет право: самостоятельно выбирать методы оценки и подходы к оценке в соответствии со стандартами оценки и (или) международными стандартами оценки с указанием источника».

Однако дефиниция «и (или)» между НСО и МСО, по мнению авторов статьи, нивелирует их различие и вводит в заблуждение практикующих оценщиков и пользователей отчетов об оценке.

Если обратиться к тексту МСО, то не встретишь ни одной формулы, таблицы и практических расчетов. Они носят форму общих рамочных рекомендаций.

В структуре стандартов оценки, чем ниже документ, тем он должен быть конкретнее, информационнее, практичнее.

Сложившаяся международная и казахстанская оценочная практика свидетельствует, что приоритетными в расчетах стоимости объектов должны выступать национальные нормативные и методические материалы – законы, стандарты, методики, правила, пособия и др., отражающие особенности и специфику социально-экономического развития страны, региона.

 

2. Особую значимость в новом ЗОД имеют проблемы, противоречия, связанные с контролем качества через экспертизу отчета об оценке и с деятельностью Экспертных советов палат.

Авторы статьи квалифицированно свидетельствуют, что при рассмотрении проекта нового ЗОД ни один из вопросов не обсуждался так жестко и бескомпромиссно, как экспертиза достоверности. Ранее было 16 региональных палат оценщиков и в каждой имелся свой экспертный совет по рассмотрению отчетов членов своих палат. В свою очередь, экспертный совет Республиканской палаты оценщиков являлся последней инстанцией решения споров о качестве и достоверности отчетов.

С принятием модели множественности СРО и фактической равнозначности каждой из палат, в систему контроля качества оценочных услуг внесены хаос и неопределенность. Об этом свидетельствовали многочисленные выступления абсолютного большинства практикующих оценщиков и представителей смежных специальностей финансового рынка – аудиторов, бухгалтеров, риэлторов и др.

В результате сложилась ситуация, когда более полутора лет с момента принятия нового ЗОД экспертные советы в палатах отсутствовали, в том числе по причине не сдачи квалификационных экзаменов по специальности «Эксперт».

Обратимся к положениям ЗОД по вышеуказанным экспертным проблемам.

В пункте 1 статьи 11 ЗОД «экспертиза отчета об оценке проводится по инициативе заказчика и (или) третьего лица, оспаривающего отчет об оценке». «Третьи лица – лица, не входящие в число оценщиков, экспертов и заказчиков, имеющие определенное отношение к объекту оценку, оценочной деятельности». (См. пункт 24 статьи 1 ЗОД)

При обсуждении в правительстве и парламенте двух указанных статей никто не смог дать оценщикам внятных разъяснений, кто такие третьи лица и какое отношение они имеют к оценке.

В пункте 8 статьи 1 ЗОД указано, что «недостоверный отчет об оценке – письменный документ, составленный с нарушением требований законодательства РК об оценочной деятельности, с использованием недостоверных данных, приводящих к искажению рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 14 настоящего Закона».

Ниже, в пункте 10 статьи 1 ЗОД имеется определение: «экспертиза отчета об оценке – исследование, проводимое экспертным советом палаты оценщиков в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства РК об оценочной деятельности и стандартов палаты оценщиков».

В свою очередь, пункт 7 статьи 11 ЗОД «Споры, возникающие между лицом, оспаривающим отчет об оценке, и палатой оценщиков, выдавшей экспертное заключение, рассматриваются судом.

В случае признания в судебном порядке заключения экспертного совета недостоверным, члены экспертного совета и палата оценщиков несут ответственность в соответствии с настоящим Законом и иными законами РК». Получается, что судья является главным арбитром по определению качества оценочных услуг.

Нередко в судебной, правоохранительной и гражданской практике возникают ситуации, когда на один объект имеется несколько отчетов, выполненных оценщиками из разных палат. Как быть? Направлять каждый отчет в разные Экспертные советы палат по принадлежности его автора? А если будут отчеты повсюду признаны достоверными (положительным экспертным заключением) или наоборот? Из чего выбирать, куда обращаться? В новом ЗОД ответа нет.

В случае создания некоего высшего, межпалатного Экспертного совета при уполномоченном органе – теряется, нивелируется сама идея о саморегулировании.

Множественность СРО (читай – палат) в ОД приводит к изменению целей и задач экспертных советов. Во-первых, палатам надо сохранить обязательную численность не менее трехсот членов. Лучше увеличить - взносы, статус и прочее. При усилении контроля качества через экспертизу (иной формы просто нет) оценщик свободно перейдет в другую палату, где «его лучше понимают и не будут прессовать».

Во-вторых, при нарушении более двух раз в течение года, в том числе из-за недостоверной оценки, по решению суда или госрегулятора палата будет ликвидирована (см. пункт 6.2. статьи 16 ЗОД)

Имеются нестыковки и противоречия между ЗСР и ЗОД по деятельности Экспертного совета.

На основании пунктов 1 и 2 статьи 17 ЗСР экспертный совет палаты следует отнести к специализированному органу СРО. Он «…действует на основании положения, утвержденного коллегиальным органом управления СРО, и осуществляет свои функции самостоятельно».

Однако  в статье 12 ЗОД указано, что «…положение о деятельности экспертного совета утверждается общим собранием членов палаты оценщиков». Упоминание об экспертном совете как специализированном органе, как и о том, что он действует самостоятельно, в тексте ЗОД отсутствует.

Две недели назад чиновники из госрегулятора (Минфин РК и НПП «Атамекен») вспомнили о необходимости проведения повторного АРВ с предложением предоставить примеры противоречий и несоответствий при практическом использовании нового Закона «Об оценочной деятельности в РК». Авторы настоящей статьи надеются, что данный материал будет внимательно изучен.