Министерством совместно с Агентством по защите конкуренции проработаны слабые места и определены меры по 3 основным направлениям:
- регулирование участия в долевом строительстве;
- предоставление земель и планирование застройки;
- совершенствование процедур государственных закупок.
«Для реализации выработанных мер необходимо пересмотреть требования в сфере долевого участия в жилищном строительстве, а также внести изменения в Земельный кодекс и Закон о государственных закупках. Изменения будут предусматривать исключение внеконкурсного предоставления земельных участков, совершенствование требований в долевом строительстве путем усиление ответственности за обход законодательства и выявление незаконного привлечения средств дольщиков», - рассказал министр.
Кроме того, в части государственных закупок предлагается:
- ввести обязательство предоставления проектов производства работ на этапе тендера с указанием материальных ресурсов;
- установить предельную сумму закупок для участия в конкурсе, а также разграничить показатель уплаченных налогов по видам работ и услуг;
- администрировать взаимоотношения, в части субподряда (усилить ответственность, ограничить объем передаваемых работ и установить демпинг по стоимости субподрядных работ).
«При этом имеет место ежегодное увеличение объемов строительства жилья более чем на 10%. Однако вместо развития рынка, увеличения числа его игроков, усиливается доминирование ведущих застройщиков. В результате, за последние пять лет годовой индекс цен на первичное жилье вырос с 1,3 до 16,6 %. Увеличение динамики роста цен на первичное жилье более чем в 12 раз это основной результат монополизации строительного рынка», - констатировал глава Агентства.
По данным анализа Агентства из 7,5 млн кв. метров жилья, построенных в 2021 году частными строительными организациями, 27% возведено за счет собственных средств и 26% после получения разрешений, предусмотренных законодательством. Остальные 47% жилья построено по договорам бронирования, резервирования и др.
«Таким образом, почти каждая вторая квартира, профинансированная дольщиками, реализуется по серым схемам. При этом повсеместное привлечение средств дольщиков без разрешений акиматов остаётся без должного контроля со стороны местных исполнительных органов в связи с отсутствием проверочных листов», - отметил Жумангарин.
«Президентская программа использования пенсионных выплат на улучшение жилищных условий показала, что монополизированный рынок долевого строительства жилья с огромным теневым оборотом не был готов к этому. Так, из 2,5 трлн тенге пенсионных средств 68% направлено на покупку жилья в собственность по гражданско-правовым сделкам (полный расчет), тогда как только менее 4% на приобретение жилья по договору долевого строительства», - добавил он.
По мнению Агентства, «конкурентным способом предоставления земельных участков являются торги». Исключением является реализация инвестиционных и инновационных проектов на территориях специальных экономических зон (СЭЗ) или с участием социальных предпринимательских корпораций (СПК).
При этом, заметил глава АЗРК, основной задачей СЭЗ является ускоренное развитие современных производств. Однако «сложилась практика осуществления на территории СЭЗ строительства жилых домов». Так, на территории СЭЗ Астана реализуется 50 инвестиционных проектов с производством продукции и 135 проектов по строительству жилых и административных комплексов. Из них 65 жилых объектов холдинга «BI Group», 9 «Базис-А», 7 «Nur Astana Kurylys», 6 «G-Park».
«Кроме получения земельных участков вне конкурса, данные компании освобождены от уплаты имущественного, земельного налога, таможенных пошлин. Под видом инвестиционных проектов социальные предпринимательские корпорации реализуют земельные участки для строительства жилых домов, торговых центров, фитнес-залов, АЗС», - отметил Жумангарин.
Другим способом получения неконкурентных преимуществ «стали государственные закупки и государственное частное партнерство». Также «крайне непрозрачной, неконкурентной становится процедура государственного частного партнерства по строительству дорог, больниц, школ и иных объектов, которая по сути является государственным закупом строительных услуг».
Будет разработан пакет комплексных мер с внесением соответствующих законодательных изменений, в части:
- внесения изменений в законодательство о долевом строительстве жилья, с акцентом на публичное размещение информации о застройщиках, бенефициарах, собственниках компаний, их аффилированности с другими организациями, объемах реализации жилья, ценах, затратах, поставщиках материалов и услуг;
- разграничения ответственности между участниками долевого строительства, исключение практики создания компаний «однодневок» (под объект) и ухода от ответственности материнскими компаниями (крупные застройщики, холдинги);
- реализация государственного контроля за порядком привлечения средств дольщиков и целевым их использованием;
- исключение строительства жилых и нежилых объектов из перечня деятельности на территории специальных экономических зон;
- отмена внеконкурсного порядка предоставления земельных участков и размещения государственных закупок строительных услуг; ограничение объемов строительных работ, финансируемых дольщиками и передаваемых на субподряд.
