Учёт

Рынок недвижимости в Казахстане — «пузырь» или возможности?

5804

В последние несколько месяцев в Казахстане поднялся спрос на недвижимость. Для этого есть несколько причин. Страх упущенной возможности, заверения экспертов о том, что жилье будет только дорожать, погашение ипотеки за счет снятия части пенсионных накоплений сделали своё дело. На рынке недвижимости образовался «пузырь» — владельцы начали искусственно завышать стоимость квартир, зная, что покупатель всё равно найдется из-за установленных сроков для реализации снятых со счёта ЕНПФ денег.

Так ли это, в интервью журналисту портала Учёт.kz рассказал Александр Белый, генеральный директор агентства недвижимости Imperial Real Estate. Кроме того, мы поговорили о том, насколько выгодно инвестировать в жильё и коммерческую недвижимость сейчас в Казахстане, стоит ли приобретать недвижимость за рубежом и о многом другом.

Генеральный директор агентства недвижимости Imperial Real Estate Александр Белый

— Александр, какой вид недвижимости сейчас наиболее востребован у казахстанцев: первичное или вторичное жилье?

— Сразу хотелось бы пояснить обозначение терминов. Многие думают, что вторичное жильё — это старые дома, которые строились до 1980 года, но это не так.

Первичное жилье — это квартиры, в строящихся или уже введённых в эксплуатацию домах, на которые еще не оформлено право собственности.

Вторичное жилье — это квартиры, которые находятся уже в чьей-то собственности.

Скажу так: на эти две категории всегда найдется свой покупатель — и там, и там есть свои плюсы и минусы.

В основном востребованы одно- и двухкомнатные квартиры, так как людям стало тяжелее зарабатывать деньги, чем раньше. Все стали принимать более взвешенные решения, не эмоциональные. Раньше люди часто покупали огромные площади, особенно в сегментах элит и бизнес. Но со временем они осознали, что такая большая площадь им не нужна на самом деле, и высокие расходы на содержание: эксплуатационные, коммунальные расходы, клининг и т.д. — в итоге не очень-то радуют. Тем самым жильё с большой площадью просело примерно на 10–15%.

Сейчас многие пытаются найти хороший вариант на стадии котлована, так как порой в этом случае стартовая цена такая же, как на вторичном рынке.

— Оказывают ли определяющее влияние на рынок недвижимости такие госпрограммы, как «Баспана Хит», «7–20–25» и прочие?

— Благодаря этим программам, произошел большой всплеск в покупке недвижимости, и многие семьи смогли купить себе жильё, это не может не радовать. Спрос на жильё по данным программам очень высок, но проблема в том, что предложений, соответствующих их требованиям, явно недостаточно на рынке.

Эти программы не коснулись жилья элит- и бизнес-класса, поскольку у них стоит ограничение по выдаче займа по сумме: «Баспана Хит» — до 35 миллионов тенге, а «7–20–25» — до 25 миллионов тенге.

На данный момент в Казахстане финансирование ипотечных программ завершается. Ожидается, что в 2021 году завершится финансирование программ льготного кредитования «Баспана Хит», а в 2022 году — «7–20–25». Надеюсь, что в ближайшее время появятся новые хорошие программы, благодаря которым казахстанцы обретут крышу над головой.

— В этой связи возникает вопрос: что ждёт рынок недвижимости в Казахстане? Какие перспективы? Удорожание, которое сейчас наблюдается, — «пузырь» ли это?

— С выдачей пенсионных накоплений наблюдается искусственное повышение цен на вторичное жильё в среднем на 10%, а порой и 15%. В мае 2021 года на вторичном рынке жилья в Казахстане замедлился темп роста цен после пенсионного ажиотажа. Думаю, что летом ещё будет коррекция в сторону снижения цен — оснований для поднятия цен я не вижу. За последнее время платежеспособность граждан не выросла, а, наоборот, упала. Считаю, что это всё негативно влияет на общую ситуацию на рынке недвижимости. К сожалению, в данный момент нет регулятора по удержанию цен на рынке от государства. Надеюсь, что в скором будущем он появится и будет больше порядка. Также на ситуацию повлияла реализация отложенного спроса.

Если смотреть на ситуацию с жильём элит-класса, то продажи как есть, так и будут, просадка по сделкам была не большая. Большинство собственников не готовы сильно снижать стоимость своей квартиры: они понимают, что новое жильё подорожает к завершению строительства, и не так много качественных элитных комплексов построится в ближайшие годы, в связи с запретом на точечную застройку и с удорожанием импортных строительных и отделочных материалов.

Совет: если вы хотите приобрести квартиру в 2021 году, то не стоит откладывать покупку.

Надеюсь, что в 2021 году казахстанцы, которые планировали купить недвижимость, восстановят свою платежеспособность. Это также повлияет на спрос, как на первичном, так и на вторичном рынках.

— Относительно коммерческой недвижимости: насколько просели (а, может, наоборот, выросли) продажи за прошлый год?

— Активность покупки коммерческой недвижимости выросла благодаря тому, что недвижимость во все времена была надежным источником приумножения и сохранения денежных средств. Кроме того, многие осознали, что необходимо иметь финансовую подушку безопасности и пассивный доход.

Определенное влияние на спрос на коммерческую недвижимость имеет поддержка от программы «Даму».

Также порой выгоднее купить коммерческий объект и сдать его в аренду, чем положить в долларах деньги на депозит под 1% в местный банк. В тенге, конечно, процент выше в разы и составляет в среднем 9-13 %. Но мысль о том, что будет очередная девальвация, не покидает наших граждан. Поэтому многие покупают коммерческую недвижимость, сдают её в аренду и конвертируют сумму в твёрдую валюту.

— Какой площади офисы сейчас наиболее востребованы: большие, маленькие, средние? Будут ли трансформироваться офисы? К примеру, в Турции очень распространены «коливинги», когда человек и живет, и работает в одном месте.

— Активная трансформация была в 2020 году и наблюдается до сих пор. Многие компании пытаются сократить расходы за счёт переезда в офис поменьше, а порой даже в бизнес-центр классом ниже — у многих сейчас стоит задача удержаться на рынке, а не шиковать. Обычно большая часть расходов приходится на ФОТ и аренду офиса. Среди прочего, большинство компаний провели сокращение сотрудников, а со многими перешли на дистанционный режим работы. Это с одной стороны удобно: не нужно оплачивать квадратные метры, где работает сотрудник, не нужно нести дополнительные расходы на канцелярию, коммунальные, эксплуатационные расходы, интернет, клининг, охрану, кофе, чай, сахар и т.д. Но дистанционная работа подходит не для всех отраслей.

Я считаю, что в домашних условиях сотрудник всё-таки не так работоспособен и неэффективно проводит рабочие часы, поскольку дома много отвлекающих факторов: семья, дети, гости, обстановка и т.д. Поэтому пространства в БЦ всегда будут востребованы, только условия будут меняться под арендатора. По поводу площади — здесь конечно всё индивидуально, всё зависит от размера компании. Самые востребованные — 100–300 кв.м.

«Коливинги» потихоньку набирают популярность и в нашей стране, но пока рано делать выводы об этом направлении: не все приветствуют этот формат. Наш менталитет всё-таки привык пока разделять работу и быт.

— Насколько выгодно инвестировать в жильё и коммерческую недвижимость сейчас? Стоит или лучше пока подождать?

— Хороший вопрос. Вопрос в том, чего именно ждать? То, что в качественно построенном жилом доме или в хорошей, востребованной локации снизятся цены? Думаю, в тенге — точно нет, а то и вырастут. В долларах снизятся, только если будет девальвация.

Выгоднее, конечно, вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, нежели в жилую.

По коммерческой недвижимости покупатели обычно ориентируются на окупаемость не более 10 лет. Если окупаемость ниже 7–8 лет, это горячие варианты, и на них всегда охотятся профессиональные игроки рынка. Такие варианты мы обычно даже не рекламируем, этого не требуется. За 10 лет работы наша компания накопила большую базу корпоративных клиентов, и при появлении горячего варианта мы просто делаем рассылку и за несколько дней продаём объект.

Если купить жилую недвижимость и сдавать её в аренду, то окупаемость выходит намного выше: от 15 до 25 лет в среднем.

Исключения:

  • если сдавать квартиру посуточно;
  • если вы удачно купили жильё на этапе котлована, и за время строительства цены на недвижимость выросли;
  • если изначально купили горячий вариант.

Поэтому наше агентство занимается в основном коммерческой недвижимостью. Благодаря накопленному опыту и проверенному подходу, мы даём клиентам возможность приобретать «вкусные» варианты по отличной цене в хорошей локации и зарабатывать в итоге на этом отличные деньги.

— Иметь недвижимость в Казахстане — хорошо, а как насчёт других стран? Что вы посоветуете человеку, у которого есть желание инвестировать в недвижимость за рубежом? Выгодно ли это сейчас?

— Выбор зависит от многих факторов: максимальный бюджет, личные пожелания, цель покупки (для проживания или для сдачи в аренду), климат, расстояние при перелете, условия проживания и многое другое.

Когда вы отдыхаете за границей, то многие местные строительные компании страны, в которую вы приехали, обещают «золотые горы» и высокую доходность. Но чаще всего на самом деле это не так! Есть много подводных камней, которые стоит учитывать: налоги государству, сезонность сдачи в аренду, высокие расходы управляющей компании, риск, что не достроят в итоге и не отдадут деньги, не совсем удобно контролировать свою недвижимость дистанционно, могут потребовать подтверждение ваших накоплений и т.д.

Чаще всего людям с нашим менталитетом ближе варианты, когда они покупают недвижимость там же, где сами живут постоянно, — проще контролировать. Поэтому конкретную страну для инвестиций или проживания сказать не возьмусь: факторов очень много, нужно обсуждать индивидуально. Главное, всегда помнить: чем выше доходность, тем выше риск.   

ТОО "ИНТЕКС Холдинг Казахстан"

17 июня 2021 11:27

Спасибо за статью. Узнала что такое коливинг.